Vi startet Enklere Utleie i 2016. Siden da har vi hatt rundt 2000 leieforhold under forvaltning og hjulpet over 3000 leietakere til å finne drømmeboligen.
Vi ønsker å dele de erfaringene vi fått gjennom 10 år i utleiemarkedet i Oslo.
Prisen er en av de viktigste beslutningene du tar, og nesten alle setter den for høyt.
Dette er den vanligste feilen, og kan bli en av de dyreste. For høy leiepris gjør to ting samtidig. Boligen kan risikere å stå tom. Den mindre åpenbare er at prisen avgjør hvem som møter opp på visning.
Leietakere med ryddig økonomi og gode referanser har flere boliger å velge mellom, og de velger ofte de riktig prisede/mest populære boligene. Legger du deg over leilighetens markedspris, kan du risikere å få de leietakerne som ikke fikk leid noe annet sted, og kan risikere å få dårlige leietakere.
Regnestykket er verdt å gjøre selv. Tallene under er satt for å vise mekanismen. Sier du 20 000 der markedet ligger på 18 500, tjener du 18 000 mer i året hvis alt går bra. Én tom måned koster deg 20 000. Fire uker med tomgang spiser altså opp mer enn et helt år med høyere leie.
Slik finner du riktig nivå: søk opp de siste ti utleide boligene i din bydel med omtrent samme størrelse og standard, ikke de som ligger ute nå. Det er de utleide som forteller deg hva folk faktisk betalte. Legg deg litt under snittet hvis du vil ha flere å velge mellom.
Oppussing gir sjelden høyere leie.
Vi får ofte spørsmål om boligen bør pusses opp før utleie. Svaret er som regel nei.
Sammenhengen mellom oppussing og oppnådd leie er svakere enn folk tror. Du får sjelden pengene igjen i form av høyere husleie, i hvert fall ikke innen rimelig tid.
Hvis man skal anbefale noe så er det som regel kun maling av vegger og tak. Man kan gå opp litt i pris og man kan forvente noen flere interessenter (og bildene til annonsen ser som regel bedre ut med nymalte vegger)
Ved kjøp av nybygg.
Ved kjøp av en helt ny bolig for utleie anbefaler vi som regel at eieren installere lys i alle rom og solskjerming ved alle vinduer (spesielt på soverom). Når en leietaker kommer på visning tenker de ikke alltid over at det ikke er lys i alle rom eller solskjerming på vinduene. Når leietakeren flytter inn og oppdager dette er det ikke alltid eieren ønsker å installere dette da kontrakten er inngått slik den var på visning og ikke alle leietakere ønsker å betale for en permantnent installasjon som mest sannsynlig følger boligen etter at leietakeren flyttet ut. Dette kan lede til noen unødvendige diskusjoner og i verste fall en dårlig start på et ellers godt leieforhold.
Det er veldig viktig at du vasker boligen skikkelig før første innflytting. Dette er noe leietaker har krav på ved innflytt, på samme måte som utleier har krav på at det skal være ordentlig vasket når leietaker flytter ut. Standarden du overleverer i, er standarden du kan kreve tilbake ved utflytting, men med normal bruksslitasje.
Sjekkliste før du legger ut annonsen: lys i alle rom, solskjerming på alle vinduer, boligen vasket til den standarden du vil ha den tilbake i.
Depositumet skal være innbetalt før nøkkelen overleveres, uten unntak.
Vi får ofte spørsmål om å overta forvaltning av leieforhold som har løpt en stund uten at det finnes depositum eller annen sikkerhet i det hele tatt.
Bakgrunnen til dette var for eksempel at utleieren likte leietakeren, de ble enige om at depositumet kunne komme litt senere, og ville være hyggelig mot den nye leietakere. Leietakeren lovet at de skal betale litt og litt hver måned av depositum uten at dette ble fulgt opp.
Heldigvis er dette en av de enkleste feilene å unngå. Depositumet er den eneste sikkerheten du har. Hvis det er slik at de ikke klarer å betale depositum kan veien være kort for at de ikke klarer å betale husleie og da blir det som regel et større problem.
Vi forstår hvorfor folk sier ja. Du skal ha et forhold til denne personen i lang tid, og du vil ikke starte med å være vanskelig. Om du ønsker å sette bort denne delen, så er det verdt å bruke en tredjepart til å påse at depositum og husleien er innbetalt før man gir over nøklene.
Slik gjør du det selv: opprett depositumskonto i banken din, i leietakerens navn. Kontoen skal være opprettet og pengene innbetalt før overlevering. Depositumsgaranti er et gyldig alternativ hvis leietakeren foretrekker det.
Dokumenter tilstanden på boligen som om en tredjepart ved evt. tvist skal kunne lese den.
Husleietvistutvalget mottok 5147 saker i 2025. Det er nesten 20 prosent flere enn året før og det høyeste som noen gang er registrert. Hver fjerde sak i landet kom fra Oslo.
Over halvparten av sakene handler om erstatningskrav for skader eller mislighold. Ventetiden er nå rundt 7 måneder før en sak i det hele tatt tas opp til behandling.
De sakene avgjøres i stor grad av hva noen dokumenterte den første dagen. Kan du ikke vise hvordan boligen så ut ved innflytting, står din hukommelse mot leietakerens.
Behandle innflyttingsprotokollen som et bevis. Blir det uenighet senere, kan den være det eneste du har å vise til.
Vår innflytningsrapport har bilder av alle rom, inni skap osv. som leietaker signerer på ved innflytt. Denne benytter vi oss av når leietaker skal flytte ut for å sammenligne standarden på boligen.
Markedet er et annet enn det var i 2016
Antallet publiserte leieannonser i Oslo har falt fra 49 980 i 2020 til 39 706 i 2025. Omtrent én av ti utleieboliger i Oslo har forsvunnet siden 2020, samtidig som byen vokser med rundt 7 000 mennesker i året.
Det betyr at det er lettere å få leid ut nå enn før. Det betyr også at flere leietakere føler seg presset, at konfliktnivået er høyere, og at terskelen for å klage er lavere enn den var. Saksmengden hos Husleietvistutvalget er ikke bare et tegn på at folk gjør mer feil. Den er også et tegn på at flere vet hvor de skal klage.
Over 10 år med Enklere Utleie
Vi har holdt på siden 2016 og har over 400 aktive leieforhold i Oslo.
Husleieloven kan du lese deg opp på selv. Det kundene våre egentlig betaler for, er at vi følger opp leieforholdet fra dag til dag. Går noe i stykker, ordner vi håndverker. Blir husleien ubetalt, purrer vi på leietaker, men vi betaler likevel ut husleien til utleier. Blir det en tvist, står vi i den.
Vi tilbyr en fast pris på 1 490 kroner i måneden for forvaltning – uavhengig av leilighetens størrelse, enten den er på 35 eller 120 kvadratmeter. Bransjen ellers ligger typisk på rundt 10 prosent av husleien eller mer som betyr at kostnaden din vokser med leienivået selv om arbeidet er det samme. Honoraret er også fradragsberettiget mot leieinntekten, som beskattes med 22 prosent.
Lurer du på noe om din egen bolig, ta gjerne kontakt. Vi hjelper deg gjerne.
I anledning tiårsjubileet får nye kunder den første måneden med forvaltning gratis.
